摘要：本文结合“恒隆广场物业管理的设备管理”这一工程实例，概述了设备管理的应用背景，推广先进的设备管理方法和管理技术手段。通过分析设备管理的流程，来保证租户正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。这样企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强。目前物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。以我个人的理解谈了恒隆广场设备管理的新问题和改进措施。
关键词：物业管理 设备管理 设备管理体制 竞争
在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。我们学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理部门参于市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径，也是落实“三个代表”的实际行动，这是历史发展的趋势。
一、恒隆广场综合楼的物业管理简介
恒隆广场综合楼是南京西路上的一座超高层建筑，高度为288米，地下3层，地上66层，裙房5层，是目前浦西第一高楼，它与上海展览中心、波特曼酒店相邻，已经成为上海浦西的新一代标志性建筑。2001年5月竣工开业以来，目前商场店铺出租率已接近98%，办公楼客户入住率已经达到了100%。
恒隆广场综合楼主要由办公楼、商场、地下停车场三部分组成，裙房1-5层为商场。商场内有4个区域采用跳空结构和玻璃天顶（分别为中庭、圆庭、内庭、内街），每层商场划分为5个区，各个区域之间通过内街、回廊、天桥相互连通。整个商场由130多家店铺组成，各个店铺的面积可以通过隔断灵活调整，共计营业面积为57000平米。每天营业时间为12小时，日营业额在500万人民币左右。
（一）恒隆广场综合楼物业管理特点
恒隆广场综合楼高度大、楼层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。综合楼包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、办公楼、流动人口极多。要管理好综合楼，确保综合楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。
恒隆广场综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。恒隆广场综合楼设有中央空调系统、上排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，还设有楼宇自控系统，通信系统、办公、保安、消防系统。物业管理需要建立一支素质较高的专业技术人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对综合楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。
（二）物业管理的服务内容
由于恒隆广场综合楼的复杂性、混合性、综合性，给管理带来了一定难度，但恒隆广场综合楼的基本服务内容就是实现对物的管理、对人的服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
1、常规性的公共服务
这是指管理中的基本管理内容，是恒隆广场物业管理面向所有租用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。其中包括：
房屋建筑主体的维修管理。定期掌握房屋的基本情况，对综合楼的楼面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对租户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使综合楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持综合楼价值，创造增值潜力。
综合楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对综合楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责综合楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。一般由专业清洁公司承办。
绿化管理。绿化人员应对综合楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、租户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。
消防及治安管理。保安人员对综合楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立监控中心和消防控制中心及固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、租户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。如有设备等报警或故障显示，需立即通知有关部门人员，及时到场解决。
收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、租户监督。其中涉及：租金、水电费用、停车场收费及有偿服务收费。
全方位服务。物业管理应对用户、租户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、租户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所、速递公司等。
2、针对性的专项服务
恒隆广场物业管理为改善和提高租用人的工作、生活条件，面向广大租用人，为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。
3、委托性的特约服务
为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。并根据租户需要，提供特约服务。
