物业管理区域车辆安全法律初析
案例引入：
本报济南5月9日讯(记者 刘德峰 实习生 石鑫) 8日晚至9日凌晨，济南市西部泉城花园小区内，同一品牌四辆汽车被盗走。目前警方正全力调查此事，并从小区物业部门取走监控录像。
据一位小区居民透露，小区保安曾对他提及，凌晨2点40分左右，小区有六辆车陆续出了大门，其中就有小区业主所丢的四辆车，有本田CRV，也有雅阁，都是同一品牌的轿车。随后记者来到物业管理处和居委会确认情况，一位物业负责人表示，小区内确实有业主车辆被盗，监控录像已经被警方取走，警方也已经介入调查此事。
记者在泉城花园小区还看到，小区内主干道旁、小区门口都设有监控摄像头，并有巡逻车在小区内穿行。居民吴先生说，小区门口处的安保人员只会查看车辆有无车辆通行证，只要有证便会放行。他还告诉记者，以前物业发过小区户主通行证，但现在安保人员已经不会看这个证了。小区居民告诉记者，小区停车每月都要交纳80元的租车位费，小区还有很多保安不间断巡逻，即使这样还发生了汽车被盗的事情，这真是不可思议。
【内容摘要】
经济的快速发展，使得物业管理达到空前的繁荣状态，但是在表面的繁荣背后隐藏着的是各种潜在的风险，各种利益冲突的交织，使得物业管理的发展面临不小的挑战。与此同时，居民出行方式的改变使得机动车的使用量保持的较高的水平。在这种背景下，物业管理企业与业主之间就汽车的安全问题的纠纷层出不穷，如何保证两者利益，达到一种共赢的状态使我们这篇文章所要讨论的。
【关键字】物业管理 车位费 物业管理费 车辆安全
【正文】
1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，时至今日，物业管理已走过30年的风风雨雨，在这30年发展中，物业管理从小做大，从大做强，形成了我们今天所见到具有独立法人资格的专业性服务公司。
物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，伴随着改革的不断深化和住宅商品化进程的加快，我国的物业管理逐步发展壮大。
随着社会的进步，法律的完善，物业管理中产生的问题，渐渐的成为阻碍物业管理快速发展的一大瓶颈。在本文中，我们从物业管理入手重点分析车辆安全与物业企业之间的矛盾，旨在解决这一突出问题，保持物业管理持续稳定地发展。
一、物业管理概述
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
物业管理的内容主要是对物的管理和对人的管理。主要包括：(1)常规性的公共服务。这是物业管理中的基本业务工作，一般不需在物业管理服务合同中事先提出或作出约定。其内容包括：房屋建筑主体的管理;物业公共设施、设备的管理;公共环境卫生的管理：绿化管理;保安管理：消防管理;道路管理;公共代办性质的服务;物业管理维修基金的管理;做好管理费用的核收和使用管理;协助政府进行社会管理。(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务合同约定的范围之内，若享受须单独提出并支付服务费用。包括：日常生活类服务;商业服务类;文化、教育、卫生、体育类;金融服务类。(3)委托性的特约服务，为满足业主、使用人的个别需求，受其委托而提供。
物业管理条例第三十五条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理经营人根据上述物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，这一部分是物业管理费，也就是我们所说的物业费。那么物业管理费是否包括车辆的管理费呢?这一点我们下文再做具体分析。
二、住宅小区车辆安全责任探讨
(一)、车位费的收取依据
对于小区的停车位，小区居民是否有权使用呢，《物权法》第七十四条第一款明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此小区居民有资格使用小区的车库或者车位。对于车库或者车位的所有权归属问题，《物权法》第七十四条第二款规定表明建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
《山东省物业管理条例》第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。根据上述规定，如果业主选择购买车位或者车库，那么就业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。不过业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
如果业主选择购买车位或者车库，则其需要支付购买费用，因其享有使用权利，并且可以对外出租该车位。
如果业主租用该车位，那么业主需要按照约定，应当交纳车位场地使用费，该部分使用费用即是我们日常所支付的车位费，但车位费并不必然是交给物业服务公司的，而是给予其所有权人，其性质属于租赁合同，而车位费即是使用租金。
在小区之内我们会注意到，一些道路上或者其他场地上也停放着车辆，那么这部分车辆有什么不同吗?我们仍然通过相关法律寻找答案。《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《山东省物业管理条例》第五十一条第一款规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
现实生活中，除了上述的费用外，我们还需要缴纳一部分的车辆管理费用，车辆费用的成本构成应该为管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费;车位相关设施设备，场地的日常运行、维护费用;清洁卫生费;车辆秩序维护费用和法定的税金。车辆管理费用和车位费是针对不同的对象所缴纳的不同费用，这一部分没有交叉重合，那是否与物业管理费用由重复收取之嫌呢，我们通过上文的物业管理的内容可以理解到，物业管理并不包括车辆的管理，而是属于针对性的专业服务。
既然我们作为业主缴纳了名目繁多的费用，那么，在我们的车辆出现刮擦、丢失等威胁车辆安全的情形时，我们是否有资格必然需要物业承担相应的法律责任呢，这一点，我们下文详谈。
(二)车辆管理行为的性质
对于车辆管理行为不同定性，决定着需要承担的不同责任，对于该行为的性质总体上有三种不同的观点，一种观点认为，车辆管理是一种保管合同;另一种观点认为这是一种单纯的租赁合同;最后还有一种观点认为是委托合同。
保管合同的定义保管人有偿地或无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或应寄存人的请求，返还保管物品的合同。而保管合同是实践性合同，合同的客体是保管人提供的保管劳务，而且需要临时转移保管物品的占有权。《合同法》第三百六十五条规定保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。第三百六十七条规定保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。第三百七十四条保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。
从上述条文可以看出，保管合同要求交付保管物实际上是保证保管人享有的是车辆控制权的排他性的占有。而现实中，我们并没有将车钥匙和车辆行驶证等相关手续交付给物业管理人员。因此不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。但是如果符合保管合同的特征的车辆管理，那么作为保管人的物业管理企业应当按照合同的约定承担责任。
对于第二种观点，我们上文也对此进行过分析，车主租用车位停放车辆，根据物价部门核准济南市物业管理辖区内交通工具看管收费标准我们可以认为物业管理人员进行管理是为了保证交通及车辆秩序进行管理，而不构成车辆保管关系。正如上文所述车辆管理费的成本构成并没有保证车辆安全的义务。因此如果双方没有特殊的合同约定，我们可以认为小区车辆管理是建立在车位租赁或者所有基础上的秩序管理义务，并非安全管理义务。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。如果物业管理合同没有特殊的规定，物业管理企业并没有该项义务。但是如果双方当事人有相应的委托合同，则受托人物业管理企业可以承担相应安全义务，但是根据《合同法》第三百九十八条的规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。我们从上文的物业管理的内容中也能看到，物业管理企业可以从事委托性特约服务，这种保证车辆安全义务是根据双方的委托合同进行约定的，这种约定只能约束双方当事人，而不能适用于所有的车主。
(三)物业管理企业在小区车辆安全上的责任
在小区内的车辆发生侵权案件时，根据《侵权责任法》第三条的规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
如果物业管理企业在与车主有合同约定的情况下，物业管理企业应当承担相应的合同责任，并且按照合同的实际约定承担违约金。如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任;如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。
假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。
三、物业管理企业与车主风险防范
为了避免双方之间产生纠纷，物业管理企业和车主应该从实际情形出发，自由选择管理方式。视具体情况的不同，与物业管理企业进行合同约定，保证双方的合法权益。
物业管理企业在日常的管理过程中应当加强自我管理，寻找工作过失，及时弥补，同时应当严格车辆登记管理制度，完善车辆停取程序，加强对管理物的监管力度，明确管理权责，对物业管理区域内可能发生的人身及财产安全事故要努力做好认真防范，及时报告和积极协助工作，增强停车风险的防控意识，在职责范围内切实维护企业和业主、使用人的合法权益，避免使物管企业陷入不公平的索赔纠纷中，严重影响物业管理的健康、和谐发展。
物业管理区域车辆安全管理问题极其复杂，现实情况不尽相同，法律关系错综复杂，本文旨在通过简单分析，使物业管理企业和车主明白其中的原委，减少纠纷，促进社区、社会和谐。因时间仓促，作者水平有限，文中难免出现错误，敬请读者批评斧正。
