今天召开的全区促进房地产业健康发展暨整顿房地产市场秩序动员大会，是一次很重要的会议。会议的主要任务是：进一步统一思想，提高认识，强化管理，整顿规范房地产市场秩序，促进我区房地产业健康发展。会上，文涵同志宣读了文件，区房产局、国土局，阳逻街的负责同志分别发了言。区委付明星书记非常重视房地产工作，做了多次调研，等一会，他还要作强调。下面，我先就全区房地产业的发展，讲4点意见：
一、认清形势，趋利避害，切实增强促进房地产业健康发展的信心和决心
第一，必须充分认识房地产业在社会经济发展中的作用
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对发展地方经济，加快小城镇建设，经营城市具有重要作用。当前，在我区促进房地产业持续健康发展，一是具有现实性。随着改革开放的不断深入，我区经济已步入快速发展的阶段，适时推动房地产业，增加政府财力，促进经济可持续发展，显得非常现实和尤为紧迫。二是具有必要性。我区过去的房地产业发展，不仅自身存在着一些问题，而且与之相关的，诸如严禁在城镇规划区内建私房、建立住房公积金等工作上，问题还比较突出，亟待全面、彻底地清理、整顿和规范。三是具有重要性。房地产业关联度高，带动力强。加快房地产业发展，是调整经济结构，转变经济增长方式的需要；是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民日益增长的物质文化生活的需要；是扩大内需，拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的需要；是加强城镇基础设施建设，完善城镇功能，提高城镇竞争力的需要；是集聚人气，营造商机的需要。
第二，必须充分正视我区房地产业发展中存在的问题
目前我区房地产业发展中存在以下问题：
(一)市场开发混乱。主要表现在3个方面：一是开发企业准入混乱。目前，我区共有房地产开发商42家，但具备房地产开发资质的只有13家，仅占1/3；近70%的开发商没有资质。二是土地市场混乱。最突出的问题是随意改变征地用途。有的以村集体名义征地，却搞私人房地产开发；有的以兴建集贸市场的名义征地，享受多种优惠政策，搞房地产开发；有些部门以单位名义征地，分解到个人建房；有的客商征地未按原来的项目投资建设，转让他人搞房地产开发或私下买卖土地。三是房产交易市场混乱。一方面，交易市场中介机构混乱。全区从事房地产中介服务的机构有10多家，但具备中介服务资质的只有3家。大量的中介服务机构均为不规范的、挂靠的、超经营范围的、无资质或无证的民间中介组织。另一方面，交易市场秩序混乱。一些开发商的房产交易既没有取得《商品房预售许可证》，又没有签订正规的《订购协议》和《商品房买卖合同》，只是与购房者草签一份协议，便到土地部门办理土地分解手续、到房产交易中心办理房产证，使得开发商的违法行为变成了合法的交易。
(二)规划执行不到位。大量的建设地段，没有按报批的规划要求进行建设，而是改变用途进行有利可投的房地产开发。路修到哪里，街道建到哪里，开发的私宅门面房就跟到哪里；企业改制改到哪里，房地产开发就跟到哪里；私人征多大面积，征什么形状的土地，就做成什么形状的房子。最近，我转了几个地方，这个现象非常严峻，所以我们责令规划部门对凡是违返规划的、报批不严格的、未经审批的，全部强制予以拆除。另外就是停止审批，狠刹乱建私房之风，要先清理，再审批，整顿清理之后再启动房地产开发。大量临街、临路的黄金地段用于私人住宅建设，在土地资源和空间等方面限制了城市的功能和发展。
(三)私房建设屡禁不止，形式五花八门。一是公征私建、公征公卖。有的以单位名义征地，或将土地分解到个人建房，或将建成后的成品房售给私人。二是私征私建。部分基层管理部门只要收取一定费用，就越权审批，放任建私房。三是私建私卖、私卖私建。城乡结合部的村民在承包地上或自围自建、私下交易，或私自卖地、私人建房。
(四)制度建设不健全。前几年，上级出台了一系列规范房产市场发展的制度，如房地市场监督、房地产市场开发准入、国有土地有偿使用招拍挂、住房公积金等制度，我区都没有相应地建立起来，导致目前的房地产业基本上是无规可依，无章可循。
(五)基础设施不配套。前几年，我区在城镇基础设施上的欠账太多，水、电、路等基础设施未配套，导致正规的房产开发成本大，市场难形成。
以上问题的存在，带来了我区目前房地产市场价格低迷，税费流失，土地供应混乱的局面，我们必须认真面对，切实改进。
第三，必须充分认清当前发展房地产业的有利机遇
当前，我区发展房地产业具有较好的机遇：一是全国的房地产市场仍然保持了强劲增长势头。据预测，2005年房地产投资仍然会有15%以上的增长。尽管从宏观调控看，2005年将会出现一些抑制房地产投资增长的因素，比如：国家严格控制房地产信贷，信贷规模缩小使房地产融资难度加大，国家实行严格的耕地保护制度，强化对土地使用的审批，使土地供应偏紧等等，但是，我国经济增长将继续由复苏阶段向繁荣阶段发展，国民经济有望增长8.5%，房地产业是国民经济的“晴雨表”，必然会保持较高的增长速度。二是随着我区的区位优势逐渐凸现，绕城公路、阳逻长江大桥、飞机场等工程的相继建成，和武汉城市建设的扩张，将为房地产业带来极好的发展机遇。三是有区委、区政府的高度重视，随着土地、房产市场的逐步规范，房地产业的发展将有很大的空间。四是房地产已成为我区居民投资的重要领域之一。由于股市长期低迷，银行利息调整还有时滞影响，加之我区居民银行储蓄每年都在大幅增长，而房地产的保值增值功能凸显，很多投资者都将房地产做为投资的首选。五是我区的房地产市场价格有很大的上升空间。目前，我们房价约为500—600元/，而周边县市都在1000元以上。
为此，全区上下必须进一步认清形势，全面把握我区房地产业发展的战略机遇期，坚定加快发展的信心和决心。
二、强化措施，标本兼治，大力整顿规范房地产业市场秩序
房地产开发市场秩序的好坏，不仅关系全区对外开放和经济发展，更涉及广大人民群众的切身利益，与群众日常生活息息相关。整顿规范房地产开发经营市场，是践行“三个代表”重要思想的具体体现，符合广大消费者的切身利益。区委、区政府高度重视，明确提出要把整顿规范房产地开发市场，作为今年整顿规范市场经济秩序的重点，标本兼治，正本清源，努力改善房地产开发的市场环境，为经济和社会发展创造有利条件。按照这一思路，在制定促进房地产健康发展的文件中，我们把这项工作列为重中之重，放在首位，决心下大力气抓紧抓好，抓出成效。各部门、各单位，都要按照区委、区政府的统一部署，进一步统一思想，提高认识，增强政治责任心和紧迫感，通力合作，尽职尽责地做好各自分管的工作。要加强对整顿规范开发市场工作的领导，坚持“一把手”负责制，做到认识到位、工作到位，措施到位，力求在解决影响市场秩序的关键环节上有所突破。
（一）突出重点，严肃查处一批严重违法违规的典型案件
当前，要抓住直接危害广大人民群众切身利益、社会反映强烈的问题，开展集中整治。本次整顿和规范的重点是3个方面：一是整顿房地产开发建设中的违法违规行为，重点是整治不履行房地产开发经营正常程序的行为，逃避开发有关收费的行为，非法“炒地皮”的行为，无房地产开发经营资格变相从事房地产开发的行为，无证预销售商品房等突出问题。二是整顿土地利用中的不规范行为，重点是整治擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等行为。三是整顿行政审批中的不规范行为，重点是规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等行为。各有关部门和单位要根据各自的分工，广泛组织发动，尽快从重点地区、重点部位入手，确保完成各项工作任务。要集中力量查处一批违法开发、严重扰乱市场秩序的案件。要周密部署，逐一排查，尤其要加强对城郊结合部的开发市场、变相房地产开发行为等问题的检查，查清问题，加大惩治力度，该清出市场的坚决清出。要坚决排除一切干扰和阻力，不论涉及到什么单位、牵扯到什么人，都要一查到底，决不手软。
（二）坚持综合整治，解决影响房地产市场秩序的深层次问题
整顿规范开发市场秩序，其根本目的是要尽快形成公开、公正、公平竞争的开发市场秩序和环境，为城市建设以及全区的经济发展提供良好的条件。要在开展严肃的执法检查、严厉查处各类违法违规行为的同时，通过调查研究，认真分析、发现市场规范管理工作在主、客观两方面的问题，查找市场管理上的薄弱环节和不足，从行政管理、市场规则、法制体系、监督制约机制、市场主体行为等诸多方面找原因，解决开发市场管理与监督工作中的矛盾和问题，保证开发市场监督与管理工作的长期有效开展。
（三）要加大宣传力度，充分发挥新闻媒体舆论监督作用
整顿规范开发市场，不能仅仅依靠政府部门，应当发动全社会的力量，形成合力。要通过广播电视、报纸等多种媒体，大张旗鼓地宣传房地产管理的法律法规，做到家喻户晓，人人皆知，增强消费者的维权意识和开发企业的法制意识。同时，要在发动群众参与监督，加大查处力度上下功夫，让那些违规违法行为无处藏身，成为过街老鼠，人人喊打。各有关街镇和部门都要设立举报电话、举报信箱，认真对待群众的举报投诉，对于举报的问题，要认真调查，一经查实，要依法严肃查处。
三、突出重点，把握关键，全力促进房地产业健康发展
第一 ，要强化规划引导作用。要建立和完善城乡规划的监督管理制度，形成完善的行政检查、行政纠正和行政责任追究机制，严格执行经批准的城乡规划，增强规划的严肃性，通过规划的导向性、长期性和法制性，切实克服房地产发展过程中的短期行为。一是要将房地产开发纳入城市建设的总体发展规划，及时修订完善房地产业和住房建设规划，合理确定各类房地产用地的布局和比例。最近我看了阳逻长江大桥，两个主墩已基本完成。阳逻长江大桥是目前武汉规划建设的五座长江大桥中最漂亮的一座，周围的环境非常美，将来可能是房地产开发的重点。所以我们在做阳逻地区规划修编的时候，要重点考虑这个问题。前段，我和陈区长到市里开纺织板块工作会议，我们把纺织板块、钢铁板块建设过程当中存在的基础设施建设资金不足的问题向李市长做了汇报。李市长明确地表态，市里将专门到新洲来做一次调研，给予支持，但是有一个前提，就是必须把阳逻的大型企业的规划做出来，合理地调整各类用途，包括房地产开发和新型工业，现在就得承诺，假如你在规划里不能明确通过招拍挂获得房地产开发的生活用和厂房用的资金投入，那么上级政府的支持就心中没有底。从这两个角度来讲，调整布局和比例非常有必要。二是要严格控制在邾城、阳逻规划区内进行零星分散建设，严禁在全区城镇规划区内新征土地建私房，严禁在城市基础设施不完善的地段进行房地产开发，避免给将来的城市管理带来隐患。目前，我们邾城地区的排水系统非常成问题，今年我们在车站这个地方改造一下要花上千万，这个地方还属于特殊情况，原来有，是被车辗坏了。过去我们有一些开发的小区，根本就没有地下管网，现在初步测算了一下，如果是邾城地区全部进行地下管网改造，至少需要资金上亿元。要改造好的话，可能要几个亿的资金，非常难。但这些问题，群众反映强烈，不改不行，一下雨到处积水。
第二，要强化土地供应管理。要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚决堵住房地产市场混乱的源头。一是要严格计划。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，健全和完善房地产开发用地计划供应制度，严格控制房地产开发土地供应总量，坚持以市场需求为导向，实行“不饱和”供地原则，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。二是要统一储备。要完善土地储备制度，高度垄断房地产一级市场，将全区土地资产出让、转让统一纳入区土地储备(交易)中心，集中管理和拍卖。对闲置两年以上的土地一律按法律规定收回或收购。对闲置不足两年的土地，要限期动工，并责令依法缴纳土地闲置费。对存量低效利用土地、企业改制后的土地要依法收购储备。特别是对阳逻、邾城范围内规模较大的改制企业土地，村组预留的存量土地，要一律控制起来，统一进区土地储备中心。三是要加强市场配置，全面启动招拍挂。今后，房地产用地，要严格按照《规定》，在区土地交易中心采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，做到由市场决定开发商，由市场决定土地价格，坚决杜绝土地的隐性、非法交易和“体外循环”。
第三，要强化市场主体培育。一是要扶持开发企业发展。鼓励和支持我区有竞争实力的建筑企业转变经营思路，向房地产领域拓展。要从政策和融资等方面加大对开发资质高、实力强、诚信守法的房地产开发企业的扶持力度，引导我区房地产开发企业向品牌化、规模化方向发展。二是加要大招商引资力度，积极引进品牌实力强、有较大市场份额的大公司和企业集团来我区从事房地产开发，带动全区房地产开发整体水平的提高。三是要培育市场消费主体。要进一步深化住房制度改革，按照“统筹安排、分步实施、规范运作、加强监督”的原则，尽快启动住房公积金制度，政府常务会已经研究，近期准备报区委常委会研究，我们准备从有编的公务员开始，逐步扩大个人住房消费的稳定资金来源，推动居民购房。四是要进一步放开搞活二级市场，简化出售审批程序，鼓励居民换购住房，发挥二级市场的推动作用，促进住房消费。
第四，要强化建设过程监控。要按照“谁出证、谁管理、谁负责”的原则，从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和综合验收等环节入手，实行全过程动态跟踪监督。要严格房地产开发办证程序，做到先报批、后开发，先交清税费，后办理证件，规范和约束开发商严格按照房地产管理流程进行开发。
第五，要强化销售环节管理。要加强商品房预售审批。凡未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程质量备案证以及土地使用权已经抵押、未达到规定建设进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。要坚决制止房地产开发企业以“内部认购”或其他方式预售商品房。(内部认购实际上是一种损害消费者利益的虚假购房，就是开发商把房地产开发出来以后，先把一些好房子以虚假认购的形式卖给自己的职工，把劣质房抛向市场，造成一种供应紧缺的假象，抬高房价，最后再把签虚假合同的房产高价出售的违法行为。)严格执行商品房开发项目资本金制度，尽快建立商品房预售款监管制度，积极推行业主工程款支付担保制度，防止拖欠工程款及“半拉子”工程的产生。
第六，要强化服务体系建设。一是要加快推进房地产经纪人执业资格制度的实施，规范房地产中介行为。建立与发展房地产市场的中介服务体系，完善房地产信息、交易、服务功能，扩大房地产中介服务的深度和广度，树立优秀中介品牌，为房屋买卖、房屋租赁提供方便快捷的服务。二是要逐步建立和完善物业管理制度，推行由专业的物业公司对用户搞好服务。三是行政管理部门要进一步简化办事程序，提高办事效率，降低服务收费标准，为居民住房消费创造一个良好的环境。
四、强化责任，转变作风，努力实现房地产业的健康发展
第一，加强领导，实施“一把手”工程。整顿规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，关键在领导。各单位各部门都必须从发展的高度和政治的角度来认识和重视这一工作，切实抓紧、抓实、抓好。要建立完善一把手亲自抓，分管领导具体抓，其他领导配合抓的领导体制。要强化目标责任制，组成工作专班，集中力量，责任到岗，任务到人，一级抓一级，层层抓落实。
第二，恪尽职守，形成合力。促进房地产业健康发展工作是一项系统工程，涉及面广、政策性强，需要各有关部门相互支持，密切协作。各地、各部门必须服从大局，在区委、区政府的统一领导下，各司其职，各尽其责，整体联动，形成合力。第三，强化职责，严明纪律。区委、区政府强调：在清理整顿房地产市场，促进房地产业健康发展的工作中，各级领导干部，包括区领导都要以身作则，率先垂范，做到审批“一支笔”，决策落实不走样。具体要求是5点：一是凡文件明令禁止的，谁违反追究谁的责任。二是凡插手土地经营或房产交易的，一律追究责任。三是凡擅自打招呼、写条子、说人情的，一律追究责任。四是凡不支持、不配合、不理睬的，一律追究责任。五是凡违反政策、原则、制度的，一律追究责任。涉及到违法犯罪的，移送司法部门处理，对党员干部，特别是领导干部要从严从重处理。
同志们，整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展，关系到百姓的生活，关系到我区对外开放的形象，关系到我区经济的持续发展。我们要在区委、区政府的统一部署下，团结协作，齐抓共管，扎实推进。我相信，只要我们共同努力，我区的房地产业就一定能够快速健康持续地发展下去，真正成为构建和谐新洲的朝阳产业。
